Hvordan investering i udlejningsejendomme uden for de større byer kan sikre stabil indtægt

Fordele ved at investere i de mindre byer.

Når mange investorer tænker på ejendomsinvestering, er det ofte storbyerne, de tænker på: København, Aarhus, Odense og Aalborg. Disse byer har attraktive markeder med stærk efterspørgsel og høj vækst, og de fleste, der interesserer sig for ejendomsinvestering, vil formentlig gerne investere i disse byer.

Men det er dyrt at investere i ejendomme i storbyerne: priserne er høje og afkastet lavt, og det kræver en del mere startkapital.

Hvad nu hvis man i stedet vender blikket væk fra de travleste og mest attraktive områder og i stedet kiggede på fast ejendom i udkanten af de større byer eller endda i de mindre byer og yderkommunerne? Her er der mange fordele, som kan være både økonomisk attraktive og langsigtet stabile. Men der er også risici, som man bør være særlig opmærksom på, hvis man skal have succes med at investere i ejendomme uden for de større byer.

I dette blogindlæg vil jeg se på fordelene ved at investere i udlejningsejendomme uden for de større byer og i yderkommunerne, samt hvad du bør være opmærksom på, inden du beslutter dig.

1. Mindre konkurrence fra de kapitalstærke investorer

En af de største udfordringer ved ejendomsinvestering i storbyerne er konkurrencen fra store aktører såsom pensionskasser, investeringsfonde og udenlandske investorer. Disse institutionelle investorer har typisk adgang til langt større kapital, hvilket gør det svært for de mindre professionelle investorer at byde konkurrencedygtigt på attraktive ejendomme.

I modsætning hertil vil ejendomme til udlejning i mindre efterspurgte områder ofte tiltrække færre af disse kapitalstærke aktører, hvilket betyder, at du som mindre investor ikke står over for de samme massive konkurrenter. Dette kan føre til lavere priser, højere afkast og bedre muligheder for at finde ejendomme med udviklingspotentiale, som ikke er blevet overophedet af markedsdynamikkerne i storbyerne.

2. Lavere ejendomspriser og positivt cashflow fra dag 1

Priserne på udlejningsejendomme uden for de større byer og i yderkommunerne er ofte markant lavere og afkastet højere, hvilket gør ejendomsmarkedet spændende og åbner op for interessante muligheder for ejendomsinvestering, især for investorer, der ønsker at komme ind på ejendomsinvesteringsmarkedet med en mere begrænset kapital og gøre en god investering.

For eksempel kan du få mange flere kvadratmeter for dine penge, hvilket betyder, at du kan få adgang til større udlejningsejendomme med flere enheder eller flere forskellige mindre udlejningsejendomme for den samme investering, som eksempelvis en lejlighed ville koste i en storby. De lavere ejendomspriser kan også være din døråbner for overhovedet at komme i gang med ejendomsinvestering. For man skal jo starte et sted, og en ejendom uden for byerne kan på sigt føre til investering i ejendomme på de mere attraktive beliggenheder, hvis du gør dit forarbejde godt.

Lavere ejendomspriser betyder også et højere afkast og mulighed for positivt cashflow med det samme i modsætning til investering i de større byer, hvor man som investor ofte må forvente et negativt afkast fra driften de første (mange) år, når man medtager renter og afdrag.

Et muligt overskud fra driften fra dag 1 er en stor fordel ved ejendomsinvestering i de mindre byer og yderkommuner.

Hvis du investerer i en af landets 25 yderkommuner må du nok regne med, at afkastet fra din investering (måske) udelukkende kommer fra driften og ikke fra en værdistigning, da der er en risiko for - i hvert fald historisk set - at ejendommene ikke stiger i værdi, eller at de endda vil falde i værdi.

Kigger man fx på udviklingen i den gennemsnitlige kvadratmeterpris på solgte boligejendomme i hhv. yderkommuner og bykommuner i perioden 2021-2024, er prisen faldet med 30 procent i yderkommunerne, mens bykommunerne kun har oplevet et prisfald på 11 procent*.

Derfor er afkastet fra driften utrolig vigtig. Det betyder, at du bør være særlig opmærksom på nøje at gennemgå lejeindtægterne og udgifterne fra ejendommen samt indregne risiko for tomgang i budgettet, når du overvejer ejendomsinvestering.

3. Yderkommunernes kreative tiltag, socialt sammenhold og nye trends

Hvis du overvejer en investering i en af landets yderkommuner, kan du med fordel undersøge, om nogle af disse kommuner tilbyder særlige gunstige økonomiske forhold for dig som investor.

Som et eksempel har Fanø kommune forsøgt at sætte en stopper for en eskalerende befolkningsflugt fra kommunen ved at tilbyde byggegrunde til en særdeles lav pris*.

Der kan også være nogle mere sociale tiltag i kommunen i form af et godt sammenhold og et spirende foreningsliv, som kan være attraktivt, da det kan tiltrække nye beboere og øge befolkningstilvæksten (se pkt. 6).

Vi har da også set en tendens til, at flere vælger at flytte ud af de store byer, især efter coronapandemien, hvor flere arbejdsgivere tilbyder fleksible arbejdsordninger, politikerne tilbyder højere kørselsfradrag, og boligerne og haverne er større.

Som ejendomsinvestor kan du drage fordel af denne trend inden for ejendomsinvestering. Byer, der tidligere blev betragtet som 'for langt væk', er nu mere attraktive for lejere, der søger et roligere liv og mere plads og natur, men som stadig har god adgang til arbejdspladser og faciliteter via gode arbejdsordninger, infrastruktur og transportforbindelser.

4. Tomgang bør indregnes i budgettet

Når du overvejer en investering i udlejningsejendomme uden for de større byer, er det vigtigt at være realistisk omkring risikoen for tomgang. Efterspørgslen kan variere meget afhængigt af, hvor ejendommen er placeret, og det kan tage længere tid at finde lejere sammenlignet med storbyerne, hvor der ofte står flere potentielle lejere klar.

Det er vigtigt, at du indregner tomgang i dit budget for at sikre, at ejendommens økonomi kan holde til perioder uden lejeindtægter. Hvis du for eksempel beregner, at der er en sandsynlighed for, at din udlejningsejendom står tom flere måneder i forbindelse med et lejerskifte, bør du inkludere dette i dine beregninger af ejendommens samlede afkast med en “tomgangsprocent”. Ved at være forberedt på tomgang og manglende lejeindtægter kan du undgå at blive økonomisk presset, hvis du ikke straks finder en lejer.

5. Finansiering af ejendomme i yderkommunerne

En af de vigtigste aspekter ved ejendomsinvestering i landets yderkommuner er finansieringen, herunder mulighederne for realkreditlån. Da disse områder ofte er mindre attraktive for traditionelle långivere sammenlignet med storbyerne, kan det være en udfordring at sikre den bedste finansiering. Men der er flere muligheder, og med den rette tilgang kan du finde en god løsning, der passer til dine investeringsmål.

Når du søger finansiering til en ejendom i en yderkommune, vil kreditforeningen og bankerne ofte være mere forsigtige i deres vurdering af fast ejendom på grund af de aktuelle tendenser i ejendomsmarkedet. Dette skyldes, at kreditforeningen og bankerne ser en højere risiko i områder med lavere efterspørgsel og muligvis længere tomgangsperioder. De kan derfor kræve en højere udbetaling end ved investering i de større byer.

Det er vigtigt at forberede sig grundigt til mødet med kreditforeningen/banken og fremlægge klare strategier. Jo mere dokumentation du kan fremlægge omkring ejendommens potentiale som investering, lokale markedsforhold og din egen investeringsstrategi, jo bedre står du i forhandlingen. Det kan også være en fordel at fremhæve lokale tendenser, såsom nye arbejdspladser, udviklingsprojekter eller infrastrukturforbedringer, der kan styrke områdets økonomi og efterspørgsel.

Hvis du kan få ejendommen finansieret med et realkreditlån, vil reglerne om kritisk leje med stor sandsynlighed til gengæld ikke være en hindring for dig. Det højere afkast medfører, at du formentlig med lethed kan betale renter, bidrag og afdrag med overskuddet fra driften, hvilket ofte er en barriere for investering i de større byer, hvor afkastet er langt lavere end ydelsesprocenten på et fastforrentet obligationslån.

Hvis det er svært at få finansiering gennem et realkreditlån og traditionelle banker, kan du overveje andre finansieringsmuligheder. Et eksempel er private långivere eller partnerskaber med andre ejendomsinvestorer, som kan tilføre kapital i bytte for en andel af ejendommen. Ved at tænke kreativt omkring finansiering kan du åbne op for flere muligheder, selv i områder, hvor traditionel bank/kreditforeningsfinansiering kan være udfordrende.

6. Tjek demografien og lejermarkedet

Når du kigger på investeringsejendomme uden for de større byer, bør du være særlig opmærksom den demografiske udvikling i området. Ejendomsinvestering er som regel en langsigtet investering, så det er både vigtigt at se på, om det er en god investering i dag, samt om det er en god investering om 10, 20 eller 30 år.

Når du foretager en investering i udlejningsejendomme uden for de større byer, er det derfor vigtigt at undersøge demografien, udviklingstendenser og områdets lejermarked grundigt: Hvem bor i området, og hvad er deres økonomiske og sociale situation? Er det unge familier, studerende eller pensionister, der udgør den største del af lokalbefolkningen? Er det et sted, hvor folk flytter til eller fra?

Ved at forstå befolkningssammensætningen og udviklingen kan du bedre vurdere, om din ejendom vil være attraktiv for potentielle lejere både nu og i fremtiden.

Det er ikke til at spå om fremtiden, men vi kan godt trække nogle data helt gratis fra fx Danmarks Statistik, Finans Danmark og Boliga.dk, som kan hjælpe os lidt med at se ind i krystalkuglen. Det gør vi bl.a. ved at se på, hvordan befolkningstilvæksten/nedgangen og befolkningssammensætningen ser ud i kommunen i dag, og hvordan det vil se ud om 25 år. Det kan fortælle os noget om risikoen for tomgang.

Hvis vi eksempelvis ser på Lolland kommune, fortæller prognoserne fra Danmarks Statistik os om en befolkningssammensætning i dag på overvejende 55-75 årige samt en befolkningsnedgang på 14 procent i 2050. Danmarks statistik spår desuden en nedgang i alle aldersgrupper i 2050 på nær de ældre over 80 år, som ifølge prognoserne vil stige. Ejendomsinvestering på Lolland kan stadig være interessant, men man bør have disse lidt dystre fremtidsudsigter - set i et investeringsperspektiv - med i overvejelserne.

Noget andet vi kan tjekke er, hvordan boligudbuddet ser ud i dag sammenholdende med boligudbuddet for 5 år siden. Er boligudbuddet gået markant op, kan det ligeledes være et tegn på affolkning. Det kan dog også være tegn på, at udbuddet af ejendomme er blevet større pga. nybyggeri, så et større boligudbud i dag end tidligere er ikke nødvendigvis tegn på affolkning.

Endelig kan vi se på udviklingen i kvadratmeterpriserne i kommunen (se under 2.) En nedgang i den gennemsnitlige kvadratmeterpris på solgte boligejendomme i kommunen kan skyldes befolkningsnedgang. Også her kan det dog være et tegn på, at et større udbud af nye boliger i kommunen presser priserne ned.

Kort sagt, når du undersøger den demografiske udvikling i kommunen angående en mulig ejendomsinvestering, bør du have fokus på områder med en højere koncentration af erhverv og stigning i befolkningstilvækst, hvis du vil nedbringe risikoen for tomgang og fastholde ejendommens værdi.

Hvis din søgning er positiv bør næste skridt være at undersøge, hvem den typiske lejer i kommunen er, og om de passer til din ejendom: Hvis du for eksempel investerer i en studieby, vil der være behov for mindre lejligheder eller værelser, mens familier søger større boliger med flere værelser og have. Det er derfor vigtigt at matche ejendommen med det marked, du investerer i.

Ydermere bør du tjekke beliggenheden i forhold til faciliteter som indkøbsmuligheder, skole, offentlig transport og generel infrastruktur i området. Hvis alt det er på plads og inden for en relativ kort afstand, har ejendommen gode forudsætninger for at tiltrække stabile lejere.

Slutteligt - og bestemt ikke helt uvæsentligt - bør du spørge dig selv: Vil jeg selv bo i ejendommen/området? En god indikator for, om ejendommen og beliggenheden er attraktiv for andre, er nemlig, at du selv synes, det vil være et rart sted at bo. Med andre ord, hvis du kan se dig selv bo der, er chancerne større for, at andre også vil finde ejendommen tiltalende.

7. Opsummerende

Fordele ved investering i udlejningsejendomme uden for de større byer	Ulemper ved investering i udlejningsejendomme uden for de større byer
Lavere ejendomspriser	Mulig befolkningsnedgang
Større afkastpotentiale	Risiko for lavere (eller ingen) værditilvækst
Mindre konkurrence	Færre faciliteter og infrastruktur
Mulighed for samfundsengagement	Risiko for tomgang
Reglerne om ‘kritisk leje’ er sjældent en forhindring i forbindelse med belåning	Mulig problemer med finansiering

FAQ om investering i udlejningsejendomme uden for de større byer

Hvad er fordelene ved at investere i udlejningsejendomme i mindre byer? Investering i mindre byer kan tilbyde lavere ejendomspriser, større afkastpotentiale og mindre konkurrence. Derudover kan det give mulighed for at bidrage til lokal samfundsudvikling.

Er der risiko forbundet med at investere i ejendomme uden for de større byer? Ja, der er risiko så som lavere værditilvækst, færre faciliteter og infrastruktur, befolkningsnedgang samt tomgang.

Hvordan kan jeg finde gode investeringsmuligheder i mindre byer? Det er vigtigt at lave grundig research, herunder at analysere lokale markedsforhold, befolkningsudvikling og økonomiske tendenser.

Hvilken type ejendomme er mest efterspurgte i mindre byer? Efterspørgslen kan variere. Det er vigtigt at forstå den specifikke efterspørgsel i den by, du overvejer at investere i. Du kan bl.a. få svar på kommunens befolkningssammensætning hos Danmarks Statistik.

Hvordan påvirker lokal økonomi min investering i mindre byer? Den lokale økonomi kan have stor indflydelse på din investering. En stærk lokal økonomi kan føre til stabil efterspørgsel og potentielt stigende ejendomspriser, mens en svag økonomi kan medføre udfordringer med at finde lejere og opretholde ejendomsværdien.

*Kilder:

• Børsen, sektion Ejendomme 18. september 2024 s.4-5