Flere nye ejendomsinvestorer viser interesse for investering i sommerhuse.
Sommerhusmarkedet kan være lettere at gå til, da priserne ofte er lavere end for traditionelle investeringsejendomme, samtidig med at der er mulighed for selv at benytte ejendommen. Derudover har vi set en markant stigning i ejendomsværdierne på sommerhuse de seneste år, hvilket gør det til en attraktiv investeringsmulighed.
En af årsagerne til de stigende priser på sommerhuse er bl.a., at mange fik smag for at holde ferie hjemme efter corona-pandemien frem for at rejse til udlandet. Efterspørgslen på sommerhuse steg kraftigt i denne periode, og det har medført en markant værdistigning.
Men er det for sent at hoppe med på sommerhusbølgen? Priserne er steget betydeligt, og mange spørger sig selv, om potentialet for værdistigning stadig er til stede. I stedet for at fokusere på de allerede dyre områder kan det være en strategi at finde det næste attraktive sommerhusområde, hvor priserne endnu ikke er eksploderet. Ved at holde øje med udviklingstendenser, ændringer i infrastruktur og lokalplaner kan man identificere områder, der kan blive de næste populære destinationer for sommerhuskøbere*.
Drømmer du om at investere i et sommerhus, der kan stige i værdi over tid? Der findes nogle konkrete faktorer, du kan holde øje med for at spotte de næste attraktive sommerhusområder.
Infrastruktur som afgørende faktor
Transporttid er en af de vigtigste faktorer for sommerhuskøbere. De fleste vil helst ikke bruge mere end en time på at komme frem til deres sommerhus. Derfor kan nye eller forbedrede transportmuligheder øge et områdes popularitet markant.
For eksempel blev sommerhusområdet ved Thorsager på Djursland mere eftertragtet, efter at letbanen fra Aarhus til Grenaa fik et trinbræt ved byen. Det gjorde det muligt at nå sommerhuset på kun en god halv time fra Aarhus, hvilket resulterede i stigende priser og en tilstrømning af købere fra storbyen.
Hold derfor øje med kommende vejprojekter, nye bus- og togruter samt eventuelle nye færgeforbindelser eller forbedringer af eksisterende ruter. Lavere billetpriser eller hyppigere afgange kan også spille en rolle for, hvor attraktivt et område bliver.
Lokalplaner og kommuneplaner
Vil du have indsigt i et områdes fremtidsudsigter, er det en god idé at dykke ned i lokal- og kommuneplaner. Disse kan afsløre, om der er planlagt nye investeringer i infrastrukturen, udvikling af lokalområdet eller andre forhold, der kan øge områdets værdi.
Du kan finde relevante oplysninger på sider som ois.dk, Plandata eller DinGeo, hvor du kan søge på specifikke adresser. Alternativt kan du kontakte kommunens tekniske forvaltning og få indsigt i eventuelle planer, der kan påvirke et område.
Tjek ESG-risici
ESG-risici dækker over miljømæssige, sociale eller ledelsesmæssige begivenheder eller omstændigheder, som, hvis de opstår, kan have væsentlig negativ indvirkning på værdien af en investering. Et vigtigt eksempel er risikoen for oversvømmelse. Med klimaforandringer og stigende ekstremvejr er det mere aktuelt end nogensinde at tjekke for vandrelaterede risici, da en ejendom ellers risikerer at miste sin værdi på sigt. Her spiller det ind:
Om ejendommen ligger i en lavning, så der er risiko for, at regnvand samler sig på adressen under et skybrud.
Om grundvandet udgør en risiko i forbindelse med oversvømmelse.
Om der er risiko for oversvømmelse i forbindelse med forhøjet vandstand i nærmeste vandløb.
Om der er risiko for oversvømmelse ved stormflod.
Du kan finde information om risikoen for oversvømmelse på DinGeo.dk.
Indtægt fra sommerhusudlejning
Der er ingen lejeretlige begrænsninger på, hvor meget du må tage i leje ved udlejning af et sommerhus. Lejeindtægten afhænger dog af flere faktorer, såsom beliggenhed, husets stand, kvalitet og faciliteter. Sommerhuse med attraktiv beliggenhed, eksempelvis tæt på en god badestrand eller med havudsigt, kan i højsæsonen indbringe ugentlige lejeindtægter på 18.000-20.000 kr., mens sommerhuse i mindre eftertragtede områder måske kun kan udlejes for 3.000 kr. pr. uge.
Hvis du overvejer at investere i et sommerhus til udlejning, kan det være en god idé at undersøge lejepriserne i området på udlejningsplatforme. Det giver en realistisk fornemmelse af, hvad du kan forvente i lejeindtægt.
Et konkret eksempel illustrerer potentialet i sommerhusudlejning: Et nyere sommerhus på 35 m² i et mindre attraktivt område i Jylland, en times kørsel fra Aarhus, blev for nylig solgt for 1,3 mio. kr. Ifølge salgsannoncen genererede huset en årlig lejeindtægt på 160.000 kr. Med anslåede omkostninger og driftsudgifter på ca. 60.000 kr. om året til ejendomsskatter, forbrug, forsikring, rengøring og administration, resulterer dette i et årligt driftsafkast på 7,7 procent. Samtidig har ejeren mulighed for selv at benytte sommerhuset et par uger om året, hvilket gør det til en attraktiv investering.
Hvis du selv lægger 325.000 kr. i egenfinansiering og låner resten i kreditforeningen til en fast rente på 4 procent*, giver det en årlig forrentning på ca. 19 procent!
Hertil kommer en mulig værdistigning over tid.
Beskatning af lejeindtægten fra sommerhusudlejning
Der er to principper for beskatning af indtægten fra sommerhusudlejning. Man kan opgøre det regnskabsmæssige resultat på samme måde som ved anden ejendomsinvestering, eller man kan benytte en særlig bundfradragsmodel.
I bundfradragsmodellen er det alene lejeindtægten inklusive forbrug af el, der beskattes (driftsudgifter, herunder ejendomsskat, kan ikke fradrages). Vælges bundfradragsmodellen gælder følgende bundgrænser:
De første 13.100 kr. (2025) pr. fritidsbolig er skattefrie, hvis man lejer ud privat.
De første 47.900 kr. (2025) pr. fritidsbolig er skattefrie, hvis man lejer ud gennem et bureau.
Ud over bundfradraget bliver kun 60 procent af lejeindtægten beskattet. Beløbet beskattes som kapitalindkomst. Den eksakte skatteprocent afhænger af din samlede kapitalindkomst. Hvis din samlede kapitalindkomst er negativ (hvis fx renteudgifterne er større end renteindtægterne), vil skatten have en skatteværdi på mellem ca. 25 og 33 procent.
Eksempel: Du udlejer et sommerhus via et bureau til en lejeindtægt på 60.000 kr. årligt (efter provision til udlejningsbureauet). De første 47.900 kr. er skattefrie. Lejeindtægten efter bundfradraget udgør 12.100 kr. Den skattepligtige indtægt udgør 60 procent af dette beløb, svarende til 7.260 kr., der beskattes som kapitalindkomst. Med udgangspunkt i en skatteprocent på 33, giver det ca. 2.396 kr. i skat. Den samlede lejeindtægt efter skat er derfor på ca. 57.604 kr.
Beskatning af fortjeneste ved salg
Fortjenesten ved salg af et sommerhus, som også benyttes privat af ejer, er som udgangspunkt skattefri.
Finansiering af sommerhus
Når man overvejer at kaste sig ud i dette spændende marked, spiller finansiering en altafgørende rolle. Realkreditinstitutter kan tilbyde lån på op til 75 procent af ejendommens værdi. Mange vælger en kombination af realkreditlån og banklån, hvor de resterende ca. 20 procent er dækket af et banklån eller egen opsparing, hvis muligt.
Minimum 5 procent skal komme fra egen opsparing. Her adskiller sommerhusinvestering sig fra sædvanlig ejendomsinvestering, da man ofte skal lægge 15-25 procent egenfinansiering ved investering i boligudlejningsejendomme til udlejning og endnu mere ved investering i erhvervsejendomme.
Investering eller fornøjelse?
Sommerhusmarkedet er forbeholdt privatpersoner, da sommerhuse ikke må købes alene med henblik på erhvervsmæssig udlejning. Der er et krav om, at man som udlejer af et sommerhus selv skal benytte sommerhuset mindst et par uger om året til ferie og afslapning.
Selskaber kan ikke købe sommerhuse til erhvervsmæssig udlejning, medmindre der foreligger en tilladelse efter sommerhusloven. Dermed ligner det boligmarkedet, og det adskiller sig markant fra markedet for investeringsejendomme, hvor man som investor er i konkurrence med professionelle og mere kapitalstærke investorer.
Investering i et sommerhus til udlejning kan være fornuftigt, hvis man samtidig ønsker selv at benytte det. Selvom et sommerhus kan stige i værdi, kan markedet være mere følsomt over for samfundsøkonomiske udsving end parcelhusmarkedet. Derfor kan man med fordel samtidig tænke sommerhuset som den livskvalitet, det kan give familien, når man benytter det til ferie og fritid, snarere end som en ren investering.
Ved at være opmærksom på infrastrukturforbedringer, planlagte projekter og lokale tendenser kan du øge chancen for at finde et sommerhusområde med stort potentiale – både som ferieoase og mulig fremtidig gevinst.
*Kilder:
Sjællandske Nyheder 17. februar 2025
Nykredit låneberegner
Comentários