Ny lov: Bedre vilkår for generationsskifte i ejendomsvirksomheder

Den 8. april 2025 vedtog Folketinget en lov, som ændrer mulighederne for familieejede ejendomsvirksomheder. Fremover bliver det lettere og billigere at gennemføre et generationsskifte i ejendomsvirksomheder – uden at skulle betale store summer i skat. Læs her, hvad det betyder for dig som ejendomsinvestor.

Forstå de nye regler

I mange år har ejendomsbranchen efterspurgt en lempelse af reglerne om skattemæssig succession ved generationsskifte af familieejede ejendomsvirksomheder – dvs. en lempelse af reglerne om overdragelse i ”levende live” og altså ikke i forbindelse med dødsfald. Det er nu endelig blevet en mulighed med folketingets vedtagelse af lov nr 369 af 09/04/2025, som både tillader skattemæssig succession for familieejede ejendomsvirksomheder og nedsættelse af gaveafgiften.

Der er tale om et reelt paradigmeskifte i lovgivningen, som ikke blot medfører en forenkling af de økonomiske byrder for familieejede ejendomsvirksomheder, men som også understøtter den langsigtede stabilitet i disse virksomheder og sidestiller dem med alle andre virksomheder.

Ved at mindske den økonomiske barriere ved generationsskifte og nedsætte gaveafgiften kan familier nu fokusere på at styrke deres virksomheders strategiske position og langvarige vækst på tværs af generationer uden at blive hæmmet af en stor skattebelastning.

Skattefordele ved ejendomsoverdragelser til nærstående

Skattemæssig succession

Skattemæssig succession indebærer, at den avancebeskatning, der normalvis bliver udløst, når en virksomhedsejer overdrager virksomheden til et nærtstående familiemedlem (fx fra forælder til barn), ikke bliver udløst på tidspunktet for overdragelsen.

Familiemedlemmet indtræder i stedet i overdragerens skattemæssige stilling, hvorved beskatning som udgangspunkt udskydes til det tidspunkt, hvor familiemedlemmet afstår virksomheden. Kort sagt beskattes sælger (fx forælder) ikke af salget. På den måde kan man undgå beskatning, så længe virksomheden forbliver på familiens hænder.

Pengetanksreglen

Skattemæssig succession er ikke muligt for virksomheder, hvor mindst 50 pct. af virksomhedens indtægter eller aktiver vedrører passiv kapitalanbringelse. Det er den såkaldte pengetanksregel.

Fast ejendom blev indtil lovens vedtagelse betragtet som "passiv kapitalanbringelse" og der kunne derfor ikke ske skattemæssig succession. Mange ejendomsejere undrede sig over denne måde at tænke mursten på, da investering og den efterfølgende drift og optimering på mange måder kan sidestilles med en hvilken som helst anden virksomhed - og altså på ingen måde med "passiv kapitalanbringelse".

Pengetanksreglen betød, at der for ejendomsselskaber blev udløst en eventuel avancebeskatning på op til 42 pct. (den høje sats for beskatning af personers indkomst fra aktier) ved generationsskifte af et ejendomsselskab.

Ny lov: mulighed for skattemæssig succession for ejendomsvirksomheder

I sommeren 2024 præsenterede Regeringen en ny erhvervspakke - det såkaldte ”Et stærkere erhvervsliv” - hvor generationsskifte blev fremhævet som et centralt fokusområde. Udspillet indeholdt en række initiativer, som skulle styrke dansk erhvervsliv. En af initiativerne var at forbedre generationsskiftevilkår af familieejede virksomheder, herunder familieejede ejendomsvirksomheder. Det skulle ifølge regeringens udspil være muligt at overdrage ejendomsvirksomheder efter reglerne om skattemæssig succession - og altså ikke længere betragte ejendomsvirksomheder som en pengetank.

Regeringens udspil blev fremsat som et lovforslag i januar 2025, og den 8. april 2025 blev lovforslaget vedtaget.

Med den nye lov skal virksomheder med aktiv udlejning af fast ejendom ikke længere betragtes som passiv kapitalanbringelse i relation til reglerne om overdragelse med succession. Det betyder, at det nu er muligt at overdrage ejendomsvirksomheder med succession.

Ændringen indebærer således en lempelse af beskatningen ved generationsskifte af ejendomsvirksomheder og vil både omfatte ejendomsselskaber og personligt ejede ejendomsvirksomheder.

Hvem kan succedere?

Fremover kan overdragelse af ejendomsvirksomheder med succession ske til overdragerens børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever.

Krav om at udøve aktiv ejendomsvirksomhed

Det er en betingelse for overdragelse med succession, at der er tale om ’aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom’ i familieejede virksomheder. Det medfører, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke ”i overvejende grad” må være overladt til en uafhængig fysisk eller juridisk person.

Det vil være muligt for ejendomsselskaber at lade sine ejendomme administrere af en professionel administrator, så længe man som ejer inddrages i og har den endelige beslutningskompetence angående væsentligt økonomiske forhold vedrørende ejendommen. Dette omfatter f.eks. indgåelse af lejekontrakter og fastsættelse af væsentlige lejevilkår, aftaler om renovering eller større vedligeholdelsesarbejder samt andre beslutninger om væsentlige økonomiske forhold vedrørende ejendommen.

Endelig er succession betinget af, at ejendommen har været ejet af overdrageren i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet.

Krav til ejerskab

For selskaber er det yderligere en betingelse, at overdrageren besidder en direkte eller indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50% eller råder over mere end 50% af stemmerne i det selskab, der ejer den faste ejendom. I opgørelsen af ejerandelen på 50% medregnes ejerandele ejet af ægtefælle, samlever, børn, stedbørn, pleje

børn, børnebørn, søskende, søskendes børn og børnebørn, afdødt barns længstlevende ægtefælle, (sted)forældre, bedsteforældre samt personer overdrageren har haft fælles bopæl med i to år.

Det vil sige, at der kan ske overdragelse af ejerandele og stemmerettigheder til

ejendomsvirksomheder efter reglerne om aktive virksomheder, selvom ejendomsvirksomheden f.eks. ejes med 25 pct. af fire forskellige familiemedlemmer.

Lavere bo- og gaveafgift ved overdragelse af aktive ejendomsvirksomheder

Det er med den nye lov desuden blevet billigere at overdrage en ejendomsvirksomhed eller et ejendomsselskab til nærtstående familie som gave (eller ved arv). Bo- og gaveafgiften er nemlig blevet sat ned fra 15 % til 10 %.

Men det er vigtigt at være opmærksom på, at den lavere afgift kun gælder i særlige tilfælde.

For det første skal ejendomsselskabet eller ejendomsvirksomheden opfylde betingelserne for skattemæssig succession – altså reglerne om 'aktiv virksomhed’ og krav til ejerskab, som netop gennemgået.

Derudover er det et krav for at for opretholde den lave bo- eller gaveafgift, at virksomheden ejes i en periode på mindst 3 år efter overdragelsen, idet afgiftsgrundlaget i modsat fald vil blive reguleret til den almindelige afgift.

Virkningstidspunkt

Reglerne om overdragelse af ejendomsvirksomheder finder anvendelse fra 1. januar 2025.

Hvordan lovændringerne gavner ejendomssektoren

Sammenfattende er den ny lov rigtig gode nyheder for de familiedrevne ejendomsvirksomheder og ejendomsselskaber, og ændringerne gør det nemmere for familier at bevare og videreføre ejendomsvirksomheder på tværs af generationer.

Forbedrede vilkår for langsigtet planlægning

Med mindre skattemæssige begrænsninger ved generationsskifte står ejendomsvirksomheder med bedre muligheder for langsigtet strategisk planlægning. Virksomhederne kan nu fokusere på at udvikle langsigtede investeringer og projekter uden frygt for pludselige økonomiske afbræk i forbindelse med overgangsfaser.

Styrket familiært engagement

Lovændringen understøtter og opmuntrer desuden til øget familiært engagement i virksomhedsdrift. Ved at lette skattebyrderne ved ejendomsovertagelse bliver det mere attraktivt for den yngre generation at tage aktivt del i virksomheden, hvilket sikrer vidensoverførsel og stabilitet.

***

Går du med overvejelser om at investere i ejendomme, kan du med fordel også læse indlæggene Ejendomsinvestering - måske den bedste investering for din fremtid og Alt om ejendomsinvestering for begyndere -kort fortalt.